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一季度部分城市楼市成交回暖 业内:政策趋稳不会大涨

中国经济网   2019-04-12 11:08

[摘要] 经济日报-中国经济网北京4月12日讯4月12日,《2019年一季度楼市总结报告》,从政策情况、新房市场、二手房市场、租房市场等维度深入解析2019年一季度楼市发展情况。报告指出,“稳”仍然是今年房地产市场主基调,今年?#20132;?#20877;次提出坚持住房的居住属性,并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。另一方面,进入20

经济日报-中国经济网北京4月12日讯4月12日,《2019年一季度楼市总结报告》,从政策情况、新房市场、二手房市场、租房市场等维度深入解析2019年一季度楼市发展情况。报告指出,“稳”仍然是今年房地产市场主基调,今年?#20132;?#20877;次提出坚持住房的居住属性,并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在“维稳”基调下,2019年1月、2月的?#21776;?#20303;宅销售价格总体平稳,一二线城市新建?#21776;?#20303;宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降;三线城市环?#26085;?#24133;均回落。而受季节?#25353;航?#22240;素影响,一季度用户找房热度上扬,但涨幅不及去年,购房者未来心态也将趋于平稳。

政策“微调”城市数量增加

?#24266;?#22823;战?#20013;?#21319;级

2019年的政府工作报告中重点提出,“关注群众住房问题,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体?#23707;?#20445;障体系,促进房地产市场平稳健康发展”,而“稳”字将贯穿2019年房地产调控的始终,意味着将延续此前政策的稳定性。

进入2019,政策“微调”的城市数量逐渐增加,一城一策、因城施策的楼市方针成为大趋势,如石家庄全面放开城镇落户限制、西安购房落户不再受社保年限限制等。

另一方面,进入2019年以来,多个热点城市继续加码人才政策,包括南京、大连、西安在内的多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。

2019年热点市场?#24266;?#22823;战?#20013;?#21319;级,且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。城市通过提供租房、购房、生活等补贴、开放落户?#26085;?#31574;吸引人才流入。人才落户政策?#19981;?#31215;极影响到楼市需求侧,由于人才引进导致的购房需求增加,也在一定程度上推动楼市在趋稳中保持向上。但值得关注的是,如何不只是通过居住和落户层面留住人才,而是在城市自身发展中给予人才更多发展空间,让人才和城市共发展,的确需要思考。

一线城市新房成交均价稳中有升

购房者信心指数上扬

报告显示,从新房市场的具体表现上来看,一季度一线城市的?#21776;?#20303;宅成交?#23458;?#27604;上涨约三成,北京的成交面积同比上涨超1倍。成交均价来看,深圳的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势,北上广价格出现波动,但同?#28909;?#24180;仍在上涨。

与成交量上升相对应的是,购房者信心指数也同步处于上涨趋势。据2018年11月开始,购房者信心指数逐渐上扬,2019年2月购房者信心指数为107.6,环比上升5.0%,认为一二线城市短期内房价稳定,未来还会上涨的用户占比67.7%。

监测数据显示,2019年1月受?#33322;?#20551;期影响,用户对于新房的找房需求?#31995;停?#36827;入2、3月份,找房需求出现明显上涨,用户的找房热情上扬,市场热度回暖。从不同城市级别的找房热度来看,2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显,而三四线城市找房热度?#20013;?#19978;升,热?#26085;?#24133;高于一二线城市。?#33322;?#20551;期结束进入3月,一二线城市的找房热度再次回暖。

此外,购房刚需向周边城市扩散,呈现出卫星城格局。一季度一线城市及周边城市的找房热度同比上扬,环北京及环深圳城市群找房热度同?#26085;?#24133;超20%。一季?#26085;?#25151;热度上升较为明显的城市保定、廊坊、珠海及肇庆等城市,同?#26085;?#24133;超六成。

分城市来看,随着?#24266;?#22823;战?#20013;?#21319;级,进一步刺激了当地的房地产发展。一季度新一线城市中新房热门找房城市为西安、重庆、武汉、成都,但与去年相比仅武汉同比上涨,其余三城同比均呈下行趋势。其他城市中,苏州、天津的找房热度同比上涨超三成。

二手房挂牌价普遍稳中有升

总价50-150万房源关注较多

相比新房市场,二手房更能?#20174;?#24066;场的?#23548;?#20919;暖。报告指出,一季度全国二手房挂牌房源量在2月份处于低位,3月开始逐步走高,与去年同期相比,二手房挂牌房源?#23458;?#27604;有一定程度下降。而在用户访问量方面,全国二手房访问量在1月份处于低位,而后逐月上涨。同?#28909;?#24180;,2月份二手房访问?#23458;日?#24133;约四成。

价格方面,二手房挂牌价普遍稳中有升。2019年一季度,一线城市中广州的二手房挂牌价同比上涨约一成,上海二手房挂牌价同比下跌。上海的二手房找房热度领先于一线各城,新一线城市中,重庆、成都、西安等西部城市的二手房找房热度居于前?#23567;?/p>

报告数据显示,一季度用户对于二手房的面积偏好集中于70-90㎡(26.1%)、90-120㎡(26.6%),与2018年相比变化不大;价格方面,总价在50-150万的房源受到的关注较多,占?#20173;?#20116;成。自2018年11月开始,经纪人信心指数开始缓慢回升,进入2019年指数仍旧延续上升的态势,2月份经纪人指数达到115.5。

一季度租赁需求热度依旧

沪京深房源供应量位居前三

报告数据显示,租房市场方面,从供应量来看,受?#33322;?#20551;期影响,2019年2月租赁房源供应量下降,3月份逐?#20132;?#21319;。但不同级别的城市,其租赁房源供应量、供应面积?#25105;?#21450;访问量等方面呈现出较大的差异。

从城市供应总量来看,上海和南京分别位居一线城市和二线城市租赁房源供应量榜?#20303;?#22312;一线城市中,上海租赁房源供应量最大,约为北京的1.2倍。而在二线城市中,南京、杭州、武汉Q1租赁房源市场供应量最大。

另从租赁房源供应面积段来看,一线城市单极化趋势明显,50㎡以下房源占比高达44.2%,高出全国平均水平11.4%;而70-90㎡房源占比仅17.5%,排名次之;重点二线城市各区间房源供应占?#35748;嘍云?#34913;,50㎡以下房源占比29.6%,70-90㎡房源占比24.3%,二者差值仅有5.3%。

从租赁房源访问量来看,2月虽?#20889;航?#20551;期影响,但今年第一季度租赁需求依旧保持很高热度,访问?#23458;仍?#38271;25.1%,环?#20173;?#38271;29.8%;分城市看,北京、上海、成都第一季度租赁访问量位居全国前三,占比分别是5.2%、3.5%、3.5%。

一季度市场表现差异较大

“稳”仍然是2019年房地产市场主基调

2019年一季度,从全国?#20132;?#19978;?#22836;?#30340;信息来看,一方面,中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向保持不变;另一方面,各地结合自身城市特点,有条件有策略放松调控的同?#20445;?#20860;顾人才引进和城市活力营造,成为新的趋势。

从具体市场表现来看,不同级别城市的市场表现差异性较大。报告指出,一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面,但成交?#23458;?#27604;2018将近一步减少。二线城市则呈现出地区性差异,热点城市降温还将在上半年?#20013;?#20294;降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显,受“去库存”接近尾声,棚改政策调整影响,部分城市的降温幅度或更为明显。

张波认为,从基本面来看,一季度部分城市出现成交回暖,尤其是一线楼市二手房成交量的上涨更是带动了市场热度的提升,但值得关注的是2019年全国不会出现成交量价大涨格?#37073;?#25442;言之整体市场并不具备“大阳春”的基础。其一,政策面上不?#24066;恚?#20174;国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”,因此楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴,但交易热度大幅上升,尤其是房价快速上升一定会被控制。其二,市场面上难实?#37073;?#19968;二线楼市的调控并未出大放松,尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加,三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状,也依然难以支撑楼市的大阳春。其三,行业面难保证,2019年不少品牌房企都调?#22303;?#19994;绩增速甚至是调?#22303;?#19994;绩目标,拿地依然谨慎,融资?#35759;?#20381;然较高,预计2019年?#21776;?#25151;的成交金额将难以超过2018。

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